משכנתא לנחלה
מימון ייחודי לנכסים חקלאיים
שים לב: הלקוח חושב שהוא לוקח משכנתא על בית - הבנק חושב אחרת...
לרובנו ברור איך משכנתא על דירה עובדת - אבל כשמדובר בנחלה, השפה שונה לגמרי.
קרקע חקלאית המיועדת למגורים + שימוש חקלאי
כוללת: בית מגורים, שטחים חקלאיים, מבנים נלווים
שייכת לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומוחכרת לחקלאי
לעיתים קיימת זיקת חברות לאגודה שיתופית
הסתדרות ציונית - החטיבה להתיישבות
לחלקן יש הסתדרות ציונית
טאבו שכירות
חלק קטן - טאבו
טאבו בעלות
והכי טוב טאבו בעלות (נדיר)
| פרמטר | דירה רגילה | נחלה |
|---|---|---|
| רישום | הרוב טאבו מסודר, הרוב בבעלות | רמ"י - ובחכירה |
| בעלות | פרטית מלאה | חכירה מהמדינה |
| מספר בעלים | כמה שרוצים | רק בית אב אחד!!!! |
| כמה ניתן לבנות | יחידה אחת | עד 3 |
| נזילות | גבוהה, ביקוש יציב | נמוכה, תלות באישורים, מיסוי גבוה |
| שיעבוד | הרוב הגדול פשוט וברור | הרוב הגדול מורכב, דורש הסכמות, הבהרות, עם גורמי צד ג' |
| מיסוי | רגיל - מס שבח, מס רכישה, לא מופחת משווי הנכס | יש הפחתות - דמי רכישה, מס שבח, דמי הסכמה, אגרות משפטיות ומנהל |
| מימון | רגיל לפי מדרגות המימון, יחידה - 75%, חלופית - 70%, שנייה ומעלה - 50% | אותם מדרגות אבל! השווי לבטוחה קטן ב 30%-50% ולכן האחוז מימון מהשווי קטן הרבה יותר |
שווי - שווי ושוב שווי!
השילוב רמ"י - הסתדרות - אגודה - כבר בעיה
הרכבי נחלה - לא ברור, לעיתים אין רישום באגודה
מלא מלא חריגות בנייה וללא אישורים
השכרות לא חוקיות
שימוש לא חוקי באיזור המגורים ובאיזור המשקי
מה הבעיה עם השווי????
• נחלה קיימת בדרך כלל אינה מהוונת
• על מנת לשעבד אותה יש צורך בהפחתות
• דמי רכישה + דמי הסכמה (היוון)
• מס רכישה
• היטל השבחה
• אגרות לעורכי דין
השווי יורד לעיתים ב-40% ואף יותר!
רכישה
מי הם הלווים?
הרוכשים הם הלווים
פרטים נוספים:
אפשרי היפוך לווים רכישה, לפי מדרגות הרגילות - מש"ח, עיסקאות נטו - מתייחסים לפי החוזה רכישה עם הפחתות מס רכישה ודמי עו"ד (זניח)
בנייה עם בן ממשיך
מי הם הלווים?
בן ממשיך - לווה, ההורים ערבים/לווים
פרטים נוספים:
בנייה של בעל הנחלה, ההורים/בעלים עד 50%, הילדים ערבים, הפחתות דמי רכישה, דמי הסכמה, שימוש חורג, היטל השבחה, מס שבח
בנייה יחידה נוספת
מי הם הלווים?
הבעלים, הילדים ערבים - או היפוך לווים
פרטים נוספים:
פיצול/חלוקה עם היוון 33%/3.75%, כל מטרה, דרגה שנייה
אישור זכויות מנהל/הסתדרות
חוזה חכירה - תלת או דו צדדי
הרכב נחלה
פסק משקם - במידה ויש
אישור על בן ממשיך (אפילו רק מהאגודה)
אישור על היעדר חובות מהאגודה
ניירת של כל הלווים והערבים (בעיקר בעלי הזכויות)
תוכניות בנייה/היתר של הבית הקיים והחדש
חשוב לזכור!
משכנתא לנחלה היא תהליך מורכב הדורש ייעוץ מקצועי מתמחה. כל מקרה הוא ייחודי ודורש בדיקה מפורטת של המצב המשפטי, הפיננסי והתכנוני.
משכנתא לנחלה? בואו נתמודד עם המורכבות.
ליווי מקצועי ואישי במימון נחלות ונכסים חקלאיים — לכל מקרה פתרון ייחודי.